Aldea Raíz de Arriba (Siero)

Как это проверялось Cómo se ha contrastado

Досье собрано в два захода. Сначала — измерения и документы: карточка объявления, сайт агентства, кадастр, официальный слой планирования Княжества, норматива плана с сайта мэрии, ортофото по годам, карта покрытия связи, замеры трекера. Потом сорок независимых агентов проверяли отдельные вопросы (урбанизм, шахты, налоги, рынок, коммуникации, история объявления), и каждое ключевое утверждение отдельно пытались опровергнуть. Из тридцати двух проверок пять находок не пережили проверки и были выброшены или переписаны — среди них ошибочные кадастровые ссылки в компараблях и преувеличение про «единую подземную систему» трёх шахт.

Затем всё досье целиком отдали на разбор модели gpt-5.6-sol — с прямой задачей его сломать. Три раунда: SIGNIFICANT → SIGNIFICANT → MINOR. Ниже — что он нашёл и что из этого пережило встречную проверку по первоисточникам.

Раунд 1: пятнадцать поправок Ronda 1

Что принято и исправлено:

• Расстояние до пина. Я считал 135 м — это было расстояние до центра парцелы. До самой коробки от пина idealista 122 м. Исправлено.
• Молчание кадастра доказывает только молчание кадастра. Кадастр и реестр собственности — разные системы; отсутствие постройки в кадастре не доказывает ни отсутствия лицензии, ни отсутствия записи об obra nueva в реестре. Формулировка переписана.
• Статьи регламента. Я ссылался на ROTU 2007 (ст. 581); действует ROTUA 2022 (Decreto 63/2022): сроки 6 месяцев / 2 года / 3 месяца (ст. 320), а caducidad объявляется отдельной процедурой с заслушиванием (ст. 321) — до уведомления работы можно продолжать. Сертификат урбанизма — один месяц (ст. 35), не три.
• TROTU ст. 240.4: легализация оценивается по правилам, действовавшим на момент начала работ, если сегодняшние не мягче. Это изменило постановку главного вопроса.
• Статья 4.116.2 не превращает всю парцелу в застраиваемую — она делает её достаточной для одного дома. Верхняя оценка земли (65–90 тысяч) удалена.
• Компарабли-недострои неоднородны — один из них оказался старым каменным домом. Набор сужен.
• Главная находка раунда: решение Высшего суда Астурии 752/2024 от 24.09.2024, где ст. 4.116.2 названа содержательным исключением и применена к смешанной парцеле. Я скачал решение с сайта самой мэрии и прочитал — всё так. Теперь оно в досье.

Что не пережило встречной проверки:

Раунд 2: лимит 300 м² может вообще не применяться Ronda 2

Второй раунд дал три вещи, которые работают в пользу объекта, и все три проверены по текстам:

1. В плане 2002 года лимита 300 м² надземных для жилья в деревенском ядре не было. Он появился в редакции 2006-го. Если работы начаты до 16 сентября 2006 года, к ним этот лимит не относится.
2. Статья 4.74.2 действующего плана прямо говорит: существующая постройка, площадь которой уже больше нынешнего максимума для нового строительства, «в этом отношении считается совместимой».
3. Снос по ст. 244.2 TROTU может быть частичным — сносится нелегализуемая часть, а не обязательно всё здание.

И один вывод, который меняет список вопросов: точная дата начала работ — теперь один из самых ценных фактов в деле, потому что от неё зависит, по какому плану будут судить. Аэрофотосъёмка даёт только год; нужны акт разбивки осей, первая инспекция, счета подрядчика или датированные фотографии.

Ещё модель поправила меня по налогу (пониженная ставка ITP 4/6 % существует и по категориям покупателя, независимо от места) и по подаче оценки земли: 14–43 тысячи — рамка для торга, а не оценка, потому что экономическая единица здесь — право построить один дом, а не квадратные метры по прейскуранту.

Раунд 3: согласовано Ronda 3: acuerdo

Третий раунд закончился вердиктом MINOR — содержательных ошибок в досье модель больше не видит. Осталось три уточнения, и все три уже внесены:

• Про отсутствие публикаций. Формулировка сужена: дом в деревенском ядре мог законно не оставить следа ни в бюллетене, ни в областной комиссии — но и обратное не доказано, так что «ничего не найдено» здесь не улика ни в одну сторону.
• Про деньги вперёд. Добавлено прямым текстом: никакой невозвратной брони и никаких arras, пока не получены муниципальное дело, выписка из реестра, обследование конструкции и подтверждение проезда — либо эти четыре пункта идут в договор как отлагательные условия с полным возвратом.
• Про итоговую формулировку. «Справедливая цена — цена земли» после трёх раундов занижает объект: у коробки есть опционная стоимость, и несколько правовых дорог играют за её сохранение. Правильнее: отталкиваться от цены земли за вычетом риска сноса и добавлять сильно дисконтированную премию за возможность — и ничего по цене готового дома, пока законность не доказана. «Только земля» остаётся честной переговорной позицией, если продавец бумаг не даёт.

Итог трёх раундов: SIGNIFICANT → SIGNIFICANT → MINOR. Полные тексты раундов лежат в рабочей папке сессии (scratchpad/sol/r1–r3.out.md).