Досье объекта · Dossier · Aldea Raíz de Arriba · Requejo · Siero

Aldea Raíz de Arriba (Siero)

Недостроенная коробка 340 м² на участке 2 349 м² в двадцати минутах от Овьедо · idealista 108428745 · карточка агентства, ref 501-25 · объект 968 в трекере Chalet en construcción parado desde ~2006, en el borde del núcleo rural de Raíz de Arriba

Парцела 33066A16200176 «EL REQUEXIAO» · коробка 43.337915, −5.645070 · 366 м над морем · агентство Esquina La Finca S.L. (агент JOSE)

105 000 €

Цена (было 120 000)Precio

340 м²

Заявлено построеноConstruidos (anuncio)

2 349 м²

Парцела по кадастру (в объявлении 2 600)Parcela catastral

≈20 лет

Стройка стоит с 2006-гоObra parada

Зона особой охраны

Коробка вне ядра; жильё там запрещено с редакции 2018SNU-EP, fuera del núcleo

Бумаг никто не видел

Лицензия и obra nueva не подтвержденыLicencia y obra nueva sin acreditar

Какой план здесь действует El plan vigente

Siero живёт по генеральному плану 2006 года: окончательно утверждён 01.06.2006, текст опубликован в BOPA 16.09.2006, плюс восьмая частная модификация (BOPA 22.05.2018). Полную ревизию мэрия начинала в 2016-м и отменила в марте 2025 года, потратив на процесс больше 300 000 € — значит, новый план в обозримом будущем этот вопрос не переиграет.

План делит негородскую землю на четыре зоны: особая охрана (Especial Protección), интерес (Interés), инфраструктуры и деревенское ядро (Núcleo Rural). У нашей парцелы — две из них сразу.

Участок разрезан пополам, и коробка — на «плохой» половине

Замер по официальному слою регионального реестра планирования (RPGUR, слои «Núcleos Rurales» и «Categoría de Suelo No Urbanizable», инструмент «PGO SIERO»), сеткой в 2 метра по всей парцеле:

Зона	Доля парцелы	Примерно	Что это значит
Núcleo rural «Raíz de Arriba»	25,3 %	595 м²	здесь жильё разрешено, минимальной площади участка для стройки нет
SNU-EP (особая охрана, подкатегория P)	74,7 %	1 754 м²	здесь односемейное жильё прямо запрещено (ст. 4.102)

Коробка стоит на второй половине — в 13 метрах от границы ядра. Подкатегория «P» — это, вопреки первому впечатлению, не «paisajística»: в этом плане у особой охраны всего две подкатегории, обычная «P» и «VG» (Vega, речные поймы). У нас обычная.

Дословно, ст. 4.102 плана: «Se prohíbe en estas áreas todo otro uso diferente de los citados, y en particular: la vivienda unifamiliar, así como el cambio de uso de edificaciones preexistentes a vivienda». То есть на этой земле нельзя ни построить дом, ни переделать под жильё то, что уже стоит.

Единственная дверь: статья 4.116.2 La única puerta

План предусматривает ровно этот случай — участок, который граница ядра разрезала. Статья 4.116.2:

«Cualquier parcela no segregada, que esté total o parcialmente incluida dentro del Núcleo Rural se considerará suficiente para edificar, aún cuando parte de su extensión se sitúe fuera de la delimitación del Núcleo, y en cualquier otra categoría de Suelo No Urbanizable. Si en la parte incluida en Núcleo existen inconvenientes orográficos o morfológicos para realizar la edificación, ésta podrá realizarse en la parte fuera de la delimitación, salvo que se trate de zona calificada como Vega, y excluyéndose también, en su caso, las franjas de separación a cursos de agua».

Переводя на человеческий: если ваша нераздёленная парцела хоть частью попадает в деревенское ядро, она считается пригодной для стройки целиком; а если в той части, что внутри ядра, строить мешает рельеф или форма участка — строить можно и снаружи, в любой другой категории негородской земли. Исключены только поймы и полосы вдоль водотоков. Особая охрана в исключениях не названа.

Именно эта дверь, судя по всему, и объясняет, как коробка вообще появилась в тринадцати метрах не с той стороны линии. И это не только наше чтение: Высший суд Астурии уже применял эту статью. В решении 752/2024 от 24 сентября 2024 года (дело по лицензии в самом Siero) суд прямо называет ст. 4.116.2 «не просто толковательным критерием местного планирования, а criterio sustantivo» — содержательным исключением, и применяет его к дому на смешанной парцеле, у которой треть в деревенском ядре, а две трети — в негородской земле «интереса»; постройку вне ядра суд признаёт легализуемой, а нарушение — лёгким и погашенным давностью.

Но наш случай на ступеньку хуже. В том деле «две трети» были землёй интереса, а у нас — особой охраны, где с 2018 года жильё поименовано запрещённым прямо. Суд этот конфликт не решал. Поэтому дверь есть, она с судебной поддержкой, и она не гарантия. STSJ Asturias 752/2024 aplica el art. 4.116.2 a una parcela mixta núcleo rural / SNU de Interés. Aquí la otra parte es Especial Protección, y esa colisión no está resuelta.

У двери три замка, и ни один из них нельзя открыть из дома:

«Препятствия рельефа или формы» надо доказать. Статья не назначает, кто это оценивает, и не объявляет их автоматически существующими. Часть внутри ядра — узкая полоса вдоль восточной границы плюс «хвост» вдоль дороги; на глаз, довод есть. Но довод должен быть в деле, а не на глаз.
Соотношение с запретом из 4.102 план прямо не прописывает. Две статьи не ссылаются друг на друга. Наше чтение — что 4.116.2 является специальной нормой и перекрывает общий запрет, — это чтение, а не цитата. Разница между «легализуемо» и «нелегализуемо» лежит ровно здесь.
Лимит 300 м². Статья 4.116.3 ограничивает постройку тремястами метрами надземных. Объявление говорит про 340 м² на трёх этажах — но это «построенные» метры вообще, а не надземные, и цокольный гараж, врезанный в склон, в лимит может не входить. Без обмеров это ничего не доказывает ни в одну сторону.

И три вещи работают в пользу объекта. Первое: в плане 2002 года лимита в 300 м² для жилья в деревенском ядре не было — он появился только в редакции 2006-го (ст. 4.72.6 и 4.116.3). Если работы начаты до 16 сентября 2006 года, когда действовал прежний план, этот лимит к ним не применяется. Второе: статья 4.74.2 действующего плана говорит дословно, что «существующая постройка, у которой площадь уже больше максимальной для того же использования в новом строительстве, считается в этом отношении совместимой». Третье: даже при отказе снос по ст. 244.2 TROTU может быть частичным — сносится нелегализуемая часть, а не обязательно всё. El plan de 2002 no fijaba el tope de 300 m² sobre rasante para vivienda en núcleo rural; el art. 4.74.2 vigente declara compatible la edificación existente que ya supere el máximo actual; y el art. 244.2 TROTU permite demoler sólo la parte no legalizable.

Так как её вообще здесь построили? ¿Cómo se pudo construir?

Вопрос правильный, и ответ на него не «кто-то нарушил». Есть четыре объяснения, и они разной силы — различает их только дело в мэрии.

По лицензии, ровно через эту статью. В редакции плана, действовавшей на момент стройки (ст. 4.118.2 текста 2002 года), парцела площадью свыше 1 250 м², частью попадающая в ядро, считалась достаточной для застройки, а при неудобном рельефе внутри ядра дом разрешалось поставить за границей — «в любой другой категории негородской земли». У нас 2 349 м² и четверть внутри ядра. То есть путь был законный и прямо прописанный.
По лицензии, потому что на бумаге эти тринадцать метров не видны. Границы ядер нарисованы на планшетах масштаба 1:10 000: миллиметр — это десять метров, а сама линия шириной в полмиллиметра — уже пять. В том самом деле, которое дошло до суда в 2024 году, муниципальный техник сперва вообще считал, что вся спорная парцела лежит в ядре, и только экспертиза показала, что треть внутри, а две трети снаружи.
Потому что в 2002–2006 годах граница могла проходить иначе. Слой, по которому мы мерили, отражает действующий план; планшетов редакции 2002 года у нас нет — они есть в мэрии.
Без лицензии вообще. Тогда остановка стройки в 2005–2006 годах может объясняться не только кризисом. Проверяется тем же запросом.

планшет плана с границами ядер — Тот самый официальный планшет: жирные контуры — деревенские ядра, 22.13 — «Raíz de Arriba / Raíz de Abajo», рядом 22.01 и 22.02 Carbayín, 22.16 La Cerezalina. Масштаб 1:10 000.

И ещё одна деталь хронологии, которая многое объясняет: в 2002 и 2006 годах статья про особую охрану не называла жильё среди запрещённого явно — там стояло общее «запрещается всё прочее, кроме перечисленного». Прямое «la vivienda unifamiliar» в этот перечень добавили только модификацией 2018 года. Юридически жильё и тогда не входило в разрешённые виды, но читалось это мягче, а специальная статья про смешанную парцелу давала прямой ход. En 2002 y 2006 el artículo de Especial Protección prohibía «todo otro uso diferente de los citados»; la mención expresa de «la vivienda unifamiliar» se añadió en la modificación de 2018.

Почему двадцать лет здесь ничего не «списали» Por qué el tiempo no ha limpiado nada

Обычная логика «прошло больше четырёх лет — снести уже нельзя» здесь не работает, и по двум независимым причинам сразу. Региональный закон о территории и градостроительстве (TROTU, Decreto Legislativo 1/2004):

ст. 241.3 — четырёхлетний срок начинает течь только с момента, когда работы полностью закончены. Здесь они не закончены никогда: нет ни крыши, ни окон. Часы не запускались.
ст. 241.4 — на землях особой охраны этот срок не применяется вовсе. Никакой давности.
ст. 244 — когда мэрия всё-таки берётся за дело, исходов ровно два: либо признать легализуемым, выдать лицензию и обязать достроить, либо отказать и в том же акте потребовать снести незаконную часть в двухмесячный срок, вернув участок в исходное состояние — а если владелец не снесёт, снести за его счёт.

Смягчение одно: штраф за нарушение (в отличие от обязанности восстановить) давностью гасится — 4 года для тяжких, 2 для средних, 1 для лёгких (ст. 255). Стройка встала около 2006-го, так что деньгами за неё сегодня, скорее всего, уже не накажут. Обязанность привести землю в порядок при этом никуда не делась.

Это не значит, что завтра приедет бульдозер. Двадцать лет никто ничего не трогал, и без жалобы или проверки, вероятно, не тронет и дальше. Это значит, что риск не гасится временем, — он просто ждёт. Покупатель наследует его вместе с участком, и он же будет тем, кто оплачивает и легализацию, и снос.

Лицензия: что почти наверняка и что надо узнать La licencia

Разрешение на строительство в Астурии не бессрочно. По действующему регламенту (ROTUA, Decreto 63/2022, ст. 320), если сама лицензия не устанавливает своих сроков, действуют полгода на начало работ, два года на окончание и три месяца максимального перерыва. Работы стоят двадцать лет — сроки нарушены с запасом.

Но гаснет лицензия не сама: по ст. 321 мэрия должна объявить caducidad отдельной процедурой, с заслушиванием владельца, и до уведомления о начале этой процедуры работы формально можно продолжать. После объявления — только новая лицензия. Практический смысл этой тонкости прямой: первый вопрос мэрии не «была ли лицензия», а «была ли она объявлена просроченной, и есть ли дело».

Собственная налоговая ордонанса Siero № 9 (действует с 01.01.2025) описывает, что дальше: продление дают только если попросить до истечения срока; если срок уже прошёл — продления нет вообще, надо открывать новое дело на остаток работ, причём старый архивный проект можно использовать, если он не менялся. Пошлина считается по смете остатка (например, 300 € при смете 60–200 тысяч).

А была ли лицензия вообще — открытые источники не говорят. Портал прозрачности мэрии по градостроительству пуст, доска объявлений по этой теме пуста, опубликованные судебные решения есть только с 2022 года. Кадастр молчит, но его молчание доказывает лишь то, что obra nueva не заявляли, — лицензия и кадастровая декларация в Испании два разных действия.

И «ничего не опубликовано» тут вообще не улика. Дом в деревенском ядре мог и не оставить следа в областном бюллетене: с апреля 2004 года ст. 131.2 TROTU освобождала работы на землях со статусом núcleo rural от предварительного разрешения областной комиссии CUOTA, а ст. 132(b) требовала публикации только для видов использования, которые план прямо не относит к разрешённым или допустимым, — а наш случай план как раз предусматривал (ст. 4.118.2 тогдашней редакции). Обратное тоже не доказано: дело в CUOTA могло появиться, если чиновники смотрели на фактическое расположение в зоне особой охраны отдельно. Ответ даёт только муниципальное дело. Art. 131.2 TROTU eximía las obras en núcleo rural de autorización previa de la CUOTA, y el art. 132(b) sólo exigía información pública para usos no contemplados expresamente. «Nada publicado» no prueba que no hubiera licencia.

Как узнать — по-настоящему. Сертификат о градостроительных условиях на парцелу (certificado urbanístico, ст. 24 TROTU) подаётся в Siero электронно (процедура SIA 3212964, нужен план расположения и квитанция); тариф по каталогу процедур — около 58 € за участок (сумму стоит подтвердить в действующей налоговой ордонансе). Срок выдачи — один месяц по ст. 35 регламента ROTUA, если муниципальная ордонанса не установила другой; выданный сертификат обязывает мэрию четыре месяца (ст. 24.5 TROTU), но только пока сам не противоречит плану и пока план не изменился. Заверенная копия уже выданной лицензии — 19,56 €. История лицензий и дисциплинарных дел по парцеле — это отдельный запрос в архив или по закону о прозрачности. Certificado urbanístico: 57,72 € por parcela (SIA 3212964, ayto-siero.es). Copia compulsada de licencia: 19,56 €. El historial de licencias y expedientes de disciplina va por consulta de archivo o por transparencia.

И ещё одна тонкость, которая работает в пользу объекта: по ст. 240.4 TROTU легализация оценивается по правилам, действовавшим на момент начала работ, если только сегодняшние не мягче. А в редакции плана, действовавшей тогда (сводный текст 2002 года, BOPA 21.06.2003), такое же исключение уже было — статья 4.118.2, слово в слово про «часть за границей ядра и в любой другой категории негородской земли», только с порогом: парцела должна превышать 1 250 м². Наши 2 349 м² его превышают. То есть дверь была открыта и тогда.

Хронология нормы, сверенная по первоисточникам: 2002/2003 — ст. 4.118.2, исключение для парцел свыше 1 250 м²; в статье про особую охрану жильё отдельно не поименовано, запрет общий («всё, кроме перечисленного»). 2006 — ст. 4.116.2 уже в нынешней формулировке («любая нераздёленная парцела»), запрет в особой охране по-прежнему общий. 2018 (модификация 8ª, BOPA 22.05.2018) — в перечень запрещённого в особой охране прямо добавлена «la vivienda unifamiliar», а исключение 4.116.2 сохранено.