Лот висит на рынке больше года: карточка агентства создана в июне 2025 года по цене 120 000 €, между 21 января и 12 апреля 2026-го цена упала до 105 000 € (−12,5 %), и на этом всё. Счётчик на сайте агентства показывает 42 просмотра за это время. Объявление синдицировано на idealista и milanuncios под тем же внутренним номером 501-25.
| Когда | Цена | Источник |
|---|---|---|
| 19.06.2025 — 21.01.2026 | 120 000 € | снимки страницы агентства в веб-архиве |
| 12.04.2026 — сегодня | 105 000 € | то же + живая страница |
105 000 € за 340 «построенных» метров — это 309 €/м². Индекс запрашиваемых цен по этому самому округу (Carbayín-Lieres-Valdesoto) — 1 181 €/м², по всему Siero — 1 368 €/м² (Fotocasa, август 2026).
Сравнивать надо с двумя разными вещами: с землёй, на которой можно строить, и с чужими недостроями.
Живые объявления на 25.08.2026 (Lieres, Feleches): 1 926 м² за 39 000 € (20 €/м²), 2 074 м² за 39 000 € (19 €/м²), 1 098 м² за 39 000 € (36 €/м²), 1 500 м² за 59 000 € (39 €/м²). Медиана по односемейным участкам в ядрах — примерно 25–28 €/м². Чистая рустика без права стройки в том же Siero — 3–11 €/м².
Что сейчас продаётся в Астурии как «дом без отделки»: Castropol 160 м² за 105 000 € = 656 €/м²; Argüelles (Siero) 100 м² за 110 000 € = 1 100 €/м²; Mieres (Turia) 128 м² за 66 500 € = 520 €/м², но там уже переделаны крыша, полы и окна. Ещё один часто попадающийся «недострой» в Uxo при проверке оказался старым каменным домом под ремонт — набор неоднородный, и это надо держать в уме. Рабочий диапазон — примерно 500–1 100 €/м² построенного, и ни у одного из этих объектов нет вопроса «а можно ли здесь вообще достраивать».
Полная стройка «под ключ» в Астурии в 2026 году идёт по 1 700–2 200 €/м² для обычного качества. На 340 м² это 578 000–748 000 € с нуля. Часть уже сделана — каркас и кирпичное заполнение, — но не сделано ничего из того, что стоит дороже всего: кровля, окна, все инженерные системы, вся отделка, проект, лицензии, технадзор. Отсюда две честные рамки: оптимистичная 320 000–480 000 € (если считать наполовину закрытым контур) и осторожная 435 000–635 000 € (если из сделанного зачесть только каркас).
Прибавьте покупку — и получится минимум 425 000 € за дом 340 м² в округе, где индекс запрашиваемых цен даёт около 400 000 € за такие же 340 м² уже готового жилья. Арифметика достройки не сходится против рынка этого места — она может сходиться только против собственного желания жить именно здесь и именно в таком доме.
Снос, если конструкция окажется негодной: 50–100 €/м² плюс проект и лицензия — порядка 25 000–45 000 €, причём железобетон требует техники, то есть верхней границы.
Карточку в трекере разобрали две модели — они видят объявление и измерения, но не видят кадастр, зонирование и датировку стройки. Их расхождение само по себе поучительно:
| Модель | Цена | Инвестиции / риск | Оценка достройки |
|---|---|---|---|
| claude-sonnet-5 | UNDERPRICED | MEDIUM / MEDIUM | 60 000 – 90 000 € |
| gpt-5.6-terra | FAIR_PRICE | MEDIUM / HIGH | 170 000 – 300 000 € |
Первая назвала лот недооценённым и оценила достройку в 60–90 тысяч — это в пять-семь раз ниже реалистичной сметы и ровно та ошибка, ради которой и делается досье: слово «en construcción» модель прочитала как «почти готов». Вторая назвала цену справедливой, риск высоким и дала 170–300 тысяч — ближе к правде, но всё равно ниже нижней границы наших расчётов.
Агентство — ESQUINA LA FINCA, S.L. (CIF B74404153, C/ Fray Ceferino 38 bajo, 33011 Овьедо, 985 11 83 11), работает под вывеской «La Finca Servicios Inmobiliarios», сайты la-finca.es и esquinalafinca.net; агент по лоту — JOSE. Записей по этой компании в BORME открытым поиском не нашлось (это не значит, что их нет — регистрация в Registro Mercantil de Asturias у компании указана в её же правовой справке).
Кто собственник — неизвестно. Агентство здесь посредник; титульный владелец виден только в nota simple из реестра собственности Pola de Siero. От этого зависит и налог: у физлица покупка облагается ITP — в Астурии 8 % до 300 000 €. Пониженные 4 %/6 % по месту здесь не положены (Siero не в списке округов «демографического кризиса»), но с 2026 года та же льгота есть и по покупателю — до 35 лет, многодетные и монородительские семьи и ещё несколько категорий. Правда, она требует, чтобы покупка была «vivienda habitual» с заселением в установленный срок, а недостроенная коробка на это не тянет: нужен налоговый совет, а не надежда. Если же продавец — застройщик-юрлицо, действующий как плательщик НДС, то это IVA 21 % (коробка не считается жильём) плюс AJD 1,2 %.
Калькулятор на сайте агентства считает налог как 8 400 € — то есть по ставке 8 %, как за покупку у физлица. Это их предположение, а не факт: спросить надо прямо.