Объект 968 · idealista 108428745
Недостроенная бетонная коробка на 2 349 м² в получасе от Овьедо
Aldea Raíz de Arriba, Siero · Asturias · 105 000 €
Кадастровая парцела 33066A16200176 (Polígono 162, Parcela 176), топоним El Requexiao, приход San Juan Arenas (ядро «Aldea Raíz de Arriba», Siero). Объявление — idealista 108428745 (агентство Esquina La Finca, ref 501-25). Строка в трекере — 127.0.0.1:5001/properties/968.
Вердикт в одном абзаце
Что здесь хорошо, что плохо и на чём всё держится.
Хорошо и проверено. Место удобное, и это измерено маршрутизатором от самой коробки: школа и магазин в трёх минутах, станция электрички Carbayín Bajo в шести, больница Valle del Nalón (216 коек) в семнадцати, Овьедо и Хихон — около получаса. Склон южный, вид открытый, участок примыкает к кадастровой дороге общего пользования. Цена уже отражает часть риска: лот висит с июня 2025 года, снижен со 120 000 до 105 000 €, за всё время 42 просмотра на сайте агентства. И правовая дверь существует: четверть парцелы (595 м²) лежит в деревенском ядре, а статья 4.116.2 плана Siero считает такую парцелу достаточной для одного дома — Высший суд Астурии (STSJ 752/2024) назвал эту статью содержательным исключением, а не толкованием.
Плохо и тоже проверено. За 105 000 € продают не дом, а железобетонную коробку без крыши, окон и инженерии: по государственным ортофото на месте был луг (SIGPAC ~2002), в 2006-м уже стоит коробка, и на снимках 2009–2023 годов она же, без изменений — стройка стоит около двадцати лет. Актуальной фотографии внутри в объявлении нет ни одной. Достроить дороже, чем купить готовое: покупка плюс достройка — минимум 425 000 € против ~400 000 €, которые индекс округа даёт за 340 м² уже готового жилья. Цифры в объявлении не сходятся с реестрами (2 600 м² против 2 349 по кадастру; 340 м² против планового лимита 300 м² надземных), кадастровой ссылки в объявлении нет, а оба пина — и idealista, и агентства — показывают чужие пустые парцелы в 122 м и в 1,4 км. И место названо чужим именем: «Gargantada» — это деревня в соседнем муниципалитете Langreo.
И главное, на чём держится решение. Сама коробка стоит не в ядре, а в 13 метрах от его границы, в зоне особой охраны (SNU-EP — 74,7 % парцелы), где статья 4.102 плана прямо запрещает односемейное жильё с редакции 2018 года. Законна ли постройка — зависит от того, применима ли к ней исключающая статья 4.116.2 и была ли живая лицензия 2003–2006 годов; ни на один из этих вопросов объявление не отвечает, а nota simple никто не заказывал. Точный ответ даёт только мэрия Siero: сертификат о градостроительных условиях (57,72 €) плюс выписка из реестра. Пока их нет, справедливая цена не выше цены земли — 14 000–43 000 € как рамка для торга. Разбор — во вкладке «Право».
Что говорит трекер
Скоры живут в приложении: строка 968. Там же кнопка Enrich, travel-минуты и вся история измерений.
Компонент «цена» 54,5 из 100 — это сравнение с 11 соседями по подписке. Само число умеренное, но держится оно на 340 «построенных» метрах, которых физически нет: это коробка без крыши, а не 340 м² жилья.
Одно расхождение надо назвать вслух. Скоры считаются по объявлению и измерениям — кадастр, зонирование и датировку стройки они не видят, как и обе AI-модели, которые прямо разошлись: claude-sonnet-5 назвала лот UNDERPRICED, gpt-5.6-terra — FAIR_PRICE, и обе оценили достройку в разы дешевле реальной сметы. Где трекер прав и без досье — это статус моря: измеренное no_coastline_within_radius, объект вглубь суши, ближайшего пляжа нет в пределах 20 минут (проверено 20 кандидатов). Полная картина риска не в скоре, а в бумагах мэрии.
Что решает покупку
- Certificado urbanístico на парцелу 176. Мэрия Siero, 57,72 € (процедура SIA 3212964), срок около месяца. Это официальный ответ на главный вопрос: классификация земли, можно ли здесь строить дом и применима ли статья 4.116.2. Выданный сертификат обязывает мэрию четыре месяца (ст. 24.5 TROTU).
- Nota simple по финке и дата начала работ. Registro de la Propiedad de Pola de Siero, ~10 €: титульный владелец, обременения, регистровая площадь и, главное, есть ли запись об obra nueva en construcción — то есть была ли лицензия. Отдельно — точная дата начала стройки: по ст. 240.4 TROTU легализацию оценивают по правилам того времени, когда её начинали.
- Горная концессия и выработки. Запрос в Dirección General de Energía y Minería и в Catastro Minero (бесплатно): накрывает ли парцелу действующая концессия и идут ли под ней старые горизонты — деревня стоит в угольном бассейне Carbayín, ближайший ствол Mosquitera в 1 000 м.
- Informe de patología estructural. Только после положительного ответа мэрии: что из построенного вообще пригодно после двадцати зим без крыши. Архитектор, который возьмётся достраивать, по LOE ст. 17.7 отвечает за весь итог, включая чужую двадцатилетнюю структуру.
- Никаких arras вперёд. Ни невозвратной брони, ни задатка, пока не получены муниципальное дело, nota simple, обследование конструкции и подтверждение права проезда — либо эти четыре пункта идут в договор отлагательными условиями с полным возвратом денег.